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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


  為首次購房提供低首付(甚至低到10%)、低利率(普遍的折扣利率)、足額按揭貸款是國際慣例,我國原則上也遵循這一慣例。但是,首套房貸優惠從來都是隨著資金面狀況而起伏,貨幣政策寬松或銀行資金充裕時,利率較為優惠,額度較為充足,如2008-2009年;貨幣政策收緊或資金緊張時,銀行就取消優惠甚至上浮利率,額度也較為緊張,貸款發放周期也較長,2013年四季度以來的房貸政策就屬於這種情況。



  房價上漲較快和房價水平較高時,居民住房貸款需求增長也較快,此時房貸政策的差別化特征應該更加鮮明,降低不合理住房需求占用房貸資源的同時,應增加首套房貸額度、提高首套房貸的優惠幅度。但是,在過去房價上漲較快時期,差別化的房貸政策在抑制不合理需求的同時,首套住房貸款也被連帶緊縮瞭。例如,2010年密集地打壓樓市需求過熱的過程中,將首套房貸首付比例從20%提高到30%,利率折扣幅度不斷降低;再比如,2013年四季度以來,重點城市的房價再創歷史新高,但由於貨幣政策轉向盤活存量和"定向寬松",首套房貸利率水平甚至一度上浮,額度也被砍掉。

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  未來,新增住房需求的另一塊就是改善型需求。根據日本等發達國傢的經驗,在基本解決住房需求後,改善住房條件的時代將到來,這一局面在我國更加明顯。目前,我國超過30%的存量部分是上世紀80、90年代建成的,功能缺失和老化問題嚴重;在80年代之前的短缺經濟時期,"低標準"建房是普遍現象,這部分房屋將在如火如荼的棚戶區改造中徹底退出;過去10多年快速城市化期間購房的傢庭,隨著收入增加和傢庭規模擴大(添丁和三代同堂),改善住房的願望強烈。因此,改善性住房需求大規模釋放的時候到瞭。

內容來自sina新聞

  房貸政策僵化的另外一個表現,就是對於新增首套住房需求和改善型住房需求不能靈活支持。我國城鎮傢庭戶均住房套數已經從2008年的0.8套增加到目前的1.0-1.1套,戶籍城鎮居民住房自有率超過80%,2.6億城鎮非戶籍外來人群是未來新增需求的主體。隨著新型城鎮化"三個一億人"戰略的推進,未來這部分人群的住房貸款需求將會明顯增長。外來人群對於低成本、低首付按揭貸款需求的剛性更明顯,但目前銀行在外來人口按揭貸款申請的審核上非常嚴格,包括社保繳納、收入和職業證明等等,這直接降低瞭外來人群可以獲得優惠利率的概率。因此,在支持外來人群首套房購置上,原有的房貸政策在差別化上做得不夠。

房貸信用貸款利率年息松綁限貸讓房貸政策真正走向差別化和市場化

  "9·30央行房貸新政"最大的亮點,筆者認為是個人住房按揭貸款政策真正走向差別化和市場化。自2002年央行121號文以來,在樓市調控上,信貸政策一直秉持差別化的總基調,即確保首套住房貸款在首付成數和利率上優惠,而對於第二套房貸則根據樓市調控形勢采取謹慎支持的原則,對於第三套則施行懲罰性的貸款原則,甚至幹脆停貸。但回顧過去10多年房貸政策的變化,盡管從表面上看始終沒有脫離差別化的大框架,但在執行過程中存在明顯偏誤,表現在首套房貸優惠的政策不穩定、不能長期堅持。沒有將改善性房貸需求和投資性房貸需求厘清,對改善型房貸需求支持不夠;房貸政策沒有隨著住房供求形勢的變化而適時調整。

  改善性住房需求中的絕大部分需要再次申請房貸,特別是拆遷需求和背負首套房貸的所謂"中產階級",他們對於房貸需求的剛性不亞於首套房貸需求者。但是,目前改善性需求的房貸政策與投資性需求的房貸政策等量齊觀,即非常高的首付比例(重點城市為70%,其他城市為60%)和懲罰性的利率(基準利率基礎上上浮10%-30%)。改善性住房貸款政策如此緊縮,既與銀行資金面緊張有關,更多的還是房貸政策設計上的問題。

  "9·30央行房貸新政"的核心內容是結清第一套房貸後,在購買第二套住房時享受首套房貸優惠。這一內容將對於改善性需求的支持置於等同於首套房優惠的地位,順應改善住房時代到來而適時調整房貸政策。而且,這一政策限制二套及以上購房占用房貸資源,給予銀行風險定價權力,激勵先賣後買(多數改善需求需通過賣房來結清房貸),釋放需求的同時也增加瞭供應。在無風險利率比較誘人,而房產投資收益相對下降的情況下,若限制金融杠桿,則投資需求難成氣候,從而真正做到改善性和投資性需求的差別化對待。

  此次新政重申瞭首套房貸利率下限(0.7倍基準利率),但從目前銀行資金來源高成本、流動性風險、資產配置角度看,房貸利率很難觸及下限,短期內維持基準利率是大概率事件,對首套房貸支持力度有限,因此,管理層提出"鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金"。這是從根本上解決銀行對首套房貸支持不足的舉措,有利於首套房貸優惠政策的長期性和穩定性。此外,關於房貸利率定價、第三套房貸準入等問題,此次政策調整並沒有像過去一樣,有行政幹預的痕跡,相反給予銀行市場化定價的權力,在滿足多層次市場需求的同時,認可銀行獲得市場化利潤,這也是住房貸款更加市場化的表現。






新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/09094501122.shtml

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